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Urteile aus dem Mietrecht

Eigen­bedarfs­kündigung zwecks unzulässiger Zusammenlegung zweier Wohnungen in Milieuschutzgebiet unwirksam (25.07.2022)

Spricht ein Vermieter eine Eigen­bedarfs­kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aus, um zwei Wohnungen zusammenzulegen, so ist die Kündigung unwirksam, wenn die Wohnung in einem Milieuschutzgebiet liegt und die Nutzungsänderung damit öffentlich-rechtlichen Vorgaben widerspricht. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 26.04.2022 - 67 S 10/22)

Mieterhöhungs­erklärung erfordert keine Aufteilung der Modernisierungs­kosten nach Gewerken (22.07.2022)

Der Bundesgerichtshof hat sich mit den formellen Anforderungen an Mieterhöhungs­klärungen nach der Durchführung von Modernisierungs­maßnahmen befasst. Es handelt sich um drei von einer Vielzahl anhängiger Verfahren, mit denen Mieter verschiedener Wohnungen in Bremen gegen Mieterhöhungen der beklagten Vermieterin vorgehen.

(BGH, Urteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21)

Fehlende Angabe der geleisteten Vorauszahlungen führt nicht zur formellen Unwirksamkeit der Betriebs­kosten­abrechnung (18.07.2022)

Werden in einer Betriebs­kosten­abrechnung nicht die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen angegeben, führt dies nicht zu formellen Unwirksamkeit der Abrechnung. Sie kann aber materiell unrichtig sein. Dies hat das Landgericht Kassel entschieden.

(LG Kassel, Beschluss vom 16.02.2022 - 1 T 427/21)

Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung einer Einzimmerwohnung (15.07.2022)

Ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung gemäß § 553 Abs. 1 BGB kann auch bei einer Einzimmerwohnung bestehen. Der Mieter darf nur nicht vollständig den Gewahrsam an der Wohnung aufgeben. Dies ist etwa dann nicht der Fall, wenn er noch persönliche Gegenstände in einem Bereich der Wohnung lagert. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 07.04.2022 - 67 S 7/22)

Erheblicher Rattenbefall in Mietshaus aufgrund baulicher Mängel rechtfertigt Nutzungsuntersagung (05.07.2022)

Kommt es in einem Mietshaus zu einem erheblichen Rattenbefall aufgrund baulicher Mängel, so rechtfertigt dies eine Nutzungsuntersagung. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter an den Schädlingsbefall ein Verschulden trägt. Dies hat das Ober­verwaltungs­gericht Lüneburg entschieden.

(OVG Lüneburg, Beschluss vom 14.03.2021 - 1 LA 127/21)

Keine Vermutung zum Erhalt der zweiten Seite eines Schreibens auf dem Postweg (05.07.2022)

Besteht ein Schreiben aus zwei Seiten, so besteht keine Vermutung dahingehend, dass der Empfänger neben der ersten Seite auch die zweite Seite erhalten hat. Den Erhalt der zweiten Seite muss der Sender nachweisen. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 01.03.2022 - 83 O 27/22)

Keine Kürzung des Heimentgelts bei coronabedingten Besuchs- und Ausgangs­beschränkungen (05.07.2022)

Hoheitlich angeordnete coronabedingte Besuchs- und Ausgangs­beschränkungen berechtigen Bewohner:innen von Pflegeheimen nicht zur Entgeltkürzung. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Urteil vom 28.04.2022 - III ZR 240/21)

Hohes Alter, lange Mietdauer und begrenzte finanzielle Mittel entbinden nicht von Pflicht zur Suche nach Ersatzwohnraum nach Eigen­bedarfs­kündigung (01.07.2022)

Allein das hohe Alters des Mieters, die lange Mietdauer und die begrenzten finanziellen Mittel können den Härteeinwand gegen eine Eigen­bedarfs­kündigung nicht begründen. Der Mieter muss sich dennoch um angemessenen Ersatzwohnraum bemühen. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Beschluss vom 30.11.2021 - VIII ZR 81/20)

Abschluss eines Mietvertrags zwecks Bildung einer Wohngemeinschaft begründet für sich genommen keinen Anspruch auf Zustimmung eines Mieterwechsels (30.06.2022)

Der Abschluss eines Mietvertrags mit mehreren Mietern zwecks Bildung einer Wohngemeinschaft begründet für sich genommen keinen Anspruch auf Zustimmung zur Auswechselung einzelner Mieter. Fehlt es an einer Regelung im Mietvertrag, muss durch Auslegung ermittelt werden, ob ein solcher Anspruch bestehen soll. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Urteil vom 27.04.2022 - VIII ZR 304/21)

Bestands­schutz­verstärkende Klausel in Mietvertrag bindet auch neuen Erwerber (29.06.2022)

Beinhaltet ein Mietvertrag über eine Wohnung eine bestands­schutz­verstärkende Klausel, wonach das Mietverhältnis vom Vermieter nur in besonderen Ausnahmefällen gekündigt werden kann, so bindet dies auch den neuen Erwerber. Eine Eigen­bedarfs­kündigung ist dann nicht ohne weiteres möglich. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 08.02.2022 - 63 S 146/20)

Vermietung von Wohnraum ?pro Matratze? sittenwidrig (28.06.2022)

Die Vermietung von Wohnraum ?pro Matratze? ist sittenwidrig und damit nichtig. Eine beabsichtigte Klage eines Pächters nach fristloser Kündigung des Pachtvertrag auf Schadensersatz u.a. wegen dieser entgangenen Mieteinnahmen hat keine Erfolgsaussicht. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hat die Beschwerde eines Pächters von drei Gebäuden in Wiesbaden gegen die Versagung von Prozesskostenhilfe zurückgewiesen.

(OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 18.05.2022 - 2 W 45/22)

Ungewissheit zur Möglichkeit der Nutzung einer Yacht während Corona-Pandemie rechtfertigt keine Stornierung des Mietvertrags (24.06.2022)

Erlauben die Corona-Schutzverordnungen die Nutzung einer Yacht, so rechtfertigt allein die Ungewissheit über das weitere Bestehen des Nutzungsrechts nicht die Stornierung des Mietvertrags. Dies hat das Landgericht Krefeld entschieden.

(LG Krefeld, Urteil vom 09.03.2022 - 2 S 8/21)

Zulässige Umlage von Überwachungskosten auf Gewerbemieter (21.06.2022)

Durch eine Klausel in den AGB eines Gewerbemietvertrags könne die Kosten für die Bewachung des Gebäudes auf die Mieter umgelegt werden, ohne dass es einer Bezifferung oder einer höhenmäßigen Begrenzung der Kosten bedarf. Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB liegt darin nicht. Dies hat das Kammergericht Berlin entschieden.

(KG Berlin, Beschluss vom 02.05.2022 - 8 U 90/21)

Kein Kündigungsrecht wegen Überlassen der Wohnung an Tochter (17.06.2022)

Überlassen die Mieter einer Wohnung diese ihrer Tochter und nutzen sie die Wohnung weithin als Zweitwohnung, so steht dem Vermieter kein Kündigungsrecht wegen unbefugter Ge­brauchs­über­lassung zu. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Mitte entschieden.

(AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.07.2021 - 123 C 5105/19)

Keine Pflicht zur Duldung von Instand­setzungs­arbeiten bei fehlender Ankündigung der Maßnahmen (17.06.2022)

Für einen Wohnungsmieter besteht keine Pflicht zur Duldung von Instand­setzungs­arbeiten, wenn ihm die Maßnahmen zuvor nicht rechtzeitig angekündigt wurden. Verweigert der Mieter den Zutritt zur Wohnung, kann er daher nicht gekündigt werden. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Mitte entschieden.

(AG Berlin-Mitte, Urteil vom 01.04.2022 - 104 C 183/21)

Bei Neuabschluss eines Mietvertrags mit altem Mieter muss Vermieter ausdrücklich auf geänderte Bankverbindung hinweisen (16.06.2022)

Schließt der Vermieter mit einem bereits bekannten Mieter einen Mietvertrag über eine neue Wohnung, so muss er ausdrücklich auf die geänderter Bankverbindung hinweisen. Dies gilt insbesondere dann, wenn dem Mieter erst über einen Monat nach Mietbeginn der Mietvertrag ausgehändigt wird. Überweist der Mieter die Miete auf das alte Bankkonto begründet dies kein Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzugs. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 21.12.2021 - 65 S 134/21)

Wiedergabe des Nahles-Zitats "dann hauen wir euch in die Fresse" stellt keine Bedrohung dar (15.06.2022)

Gibt ein Wohnungsmieter im Rahmen einer mietrechtlichen Auseinandersetzung das Nahles-Zitat "dann hauen wir euch in die Fresse" wieder, so stellt dies noch keine Bedrohung dar. Ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB besteht dann nicht. Dies hat das Amtsgericht Lübeck entschieden.

(AG Lübeck, Urteil vom 02.02.2022 - 24 C 2626/19)

Familie mit vier Kleinkindern und eingeschränkten finanziellen Mitteln darf trotz Eigen­bedarfs­kündigung in Wohnung verbleiben (14.06.2022)

Ist es für eine Familie mit vier Kleinkindern, welche von ALG-II-Leistungen lebt, nicht möglich eine Ersatzwohnung anzumieten, so kann sie trotz zulässiger Eigen­bedarfs­kündigung in der Wohnung verbleiben. Die Mieter können sich insofern erfolgreich auf den Härteeinwand gemäß § 574 Abs. 2 BGB berufen. Dies hat das Amtsgericht Lübeck entschieden.

(AG Lübeck, Urteil vom 01.02.2022 - 33 C 1544/21)

BGH: Verweigerte Belegeinsicht begründet keinen Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Betriebskosten (10.06.2022)

Verweigert der Vermieter zu Unrecht die Belegeinsicht, begründet dies keinen Anspruch des Mieters auf Rückzahlung bereits geleisteter Betriebskosten. Eine verweigerte Belegeinsicht rechtfertigt aber den Zurückbehalt laufender Betriebs­kosten­voraus­zahlungen. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Beschluss vom 26.10.2021 - VIII ZR 150/20)

Kein Anspruch auf Untervermietung bei Erhaltung eines bloßen Nebenwohnsitzes (09.06.2022)

Soll eine Wohnung leidglich als Nebenwohnsitz genutzt werden, so besteht kein Anspruch auf Untervermietung der Wohnung gemäß § 553 Abs. 1 BGB. Geringfügige Gebrauchs- und Komfortvorteile können ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung nicht begründen. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 17.03.2022 - 67 S 286/21)

Anmietung einer Wohnung zwecks sofortiger Weitervermietung an Familienangehörigen rechtfertigt fristlose Kündigung (08.06.2022)

Wird eine Wohnung mit der Absicht angemietet, diese nicht zu bewohnen, sondern an einen Familienangehörigen weiterzuvermieten, rechtfertigt dies die fristlose Kündigung des Mietvertrags gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 24.02.2022 - 65 S 202/21)

Mieter dürfen in 38 qm großen Wohnung Boxerhund halten (25.05.2022)

Der Mieter einer 38 qm großen Wohnung kann von seinem Vermieter die Zustimmung zur Haltung eines Boxerhundes verlangen. Dies hat das Amtsgericht Köln entschieden.

(AG Köln, Urteil vom 07.07.2021 - 210 C 208/20)

BGH: Haftung des Tennisspielers für Beschädigung des Tennisplatzes setzt nicht Verstoß gegen Tennisregeln der International Tennis Federation voraus (23.05.2022)

Beschädigt ein Tennisspieler den angemieteten Tennisplatz, so kommt eine Haftung auch dann in Betracht, wenn er nicht gegen die Tennisregeln der International Tennis Federation (ITF) verstoßen hat. Die Regeln des ITF beziehen sich nur auf die an einem Wettkampf teilnehmenden Sportler und nicht auf die Parteien eines Mietvertrags über einen Tennisplatz. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Urteil vom 02.02.2022 - XII ZR 46/21)

Unwirksamkeit einer Quoten­abgeltungs­klausel für Schönheitsreparaturen (19.05.2022)

Eine Quoten­abgeltungs­klausel ist regelmäßig unwirksam. Sie kann aber zulässig sein, wenn sie als Bestandteil des Mietzinses vereinbart wird. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 15.03.2022 - 67 S 240/21)

BGH: Bei separat vorliegenden Mietverträgen über Wohnung und Stellplatz spricht Vermutung für rechtliche Selbständigkeit beider Verträge (17.05.2022)

Liegen zwei separate schriftliche Mietverträge über eine Wohnung und einen Stellplatz vor, so spricht die tatsächliche Vermutung dafür, dass beide Verträge rechtlich selbständig sind. Der Umstand, dass der Stellplatz auf denselben Grundstück liegt wie die Wohnung, widerlegt die Vermutung nicht, wenn der Stell­platz­miet­vertrag keinen Bezug zum Wohnraummietvertrag nimmt und die Kündigungs­möglich­keiten...

(BGH, Beschluss vom 14.12.2021 - VIII ZR 94/20)

Gegenleistung für mietweise Ge­brauchs­überlassung können auch Dienstleistungen im Form von Be­ratungs­tätigkeiten sein (06.05.2022)

Für eine mietweise Ge­brauchs­überlassung kann auch eine andere Gegenleistung als Geld vereinbart werden, wie etwa Dienstleistungen in Form von Beratertätigkeiten. In diesem Fall besteht für den Vermieter kein Anspruch auf Zahlung von Geld. Dies hat Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden.

(OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.10.2021 - I-24 U 301/20)

Fahrlässige Pflichtverletzung bei fehlender Kenntnis von Abmahnung (05.05.2022)

Kann der Vermieter zwar den Zugang der Abmahnung nachweisen, beweist dies aber nicht, dass der Mieter von der Abmahnung auch Kenntnis genommen hat. Kommt es daher zu einer weiteren Pflichtverletzung, so ist dem Mieter lediglich Fahrlässigkeit vorzuwerfen. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 28.09.2021 - 67 S 139/21)

In Rückgabeprotokoll aufgelistete Mängel sind kein Anerkenntnis des Mieters zur Entstehung der Mängel während Mietzeit (04.05.2022)

Werden in einem Rückgabeprotokoll Mängel aufgelistet, so liegt darin lediglich eine Zustands­beschreibung. Damit ist kein Anerkenntnis des Mieters verbunden, dass die Mängel während der Mietzeit entstanden. Dies hat das Landgericht Stuttgart entschieden.

(LG Stuttgart, Hinweisbeschluss vom 13.12.2021 - 4 S 150/21)

Außerordentliche Kündigung nach verhinderter Wohnbesichtigung (03.05.2022)

Das Amtsgericht München verurteilte am 26.08.2021 zwei Mieter, aus ihrer Wohnung auszuziehen und diese an die Eigentümer herauszugeben. Die Mieter wohnten bereits seit 2005 in einer 60 Quadratmeter großen Dreizimmerwohnung in der Maxvorstadt. Als diese verkauft werden sollte, verweigerten sie möglichen Interessenten jede Besichtigung. Aber auch so fanden sich Käufer.

(AG München, Urteil vom 26.08.2021 - 474 C 4123/21)

Keine Umlage von Anmietkosten für Rauchwarnmelder (02.05.2022)

Die Anmietkosten für Rauchwarnmelder sind als verkappte Anschaffungskosten zu werten und somit nicht auf die Mieter umlegbar. Dies hat das Amtsgericht Gelsenkirchen entschieden.

(AG Gelsenkirchen, Urteil vom 23.11.2021 - 210 C 174/21)

Beispiel: Die Nettomiete der Wohnung beträgt 500 Euro. Der Vermieter ist berechtigt, eine Mietkaution in Höhe von 1.500 (das Dreifache der Nettomiete) zu verlangen.

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