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Urteile aus dem Mietrecht

Kein Anspruch auf Schadensersatz wegen vom Vermieter bewusst zu niedrig angesetzten Betriebs­kosten­voraus­zahlungen (17.06.2019)

Einem Wohnungsmieter steht kein Anspruch auf Schadensersatz zu, wenn der Vermieter als Lockmittel die Betriebs­kosten­voraus­zahlungen bewusst niedrig ansetzt. Denn die tatsächlich angefallenen Nebenkosten stellen keinen Schaden dar. Etwas anderes kann aber gelten, wenn der Mieter zuvor darauf hingewiesen hat, keine höheren als die vereinbarten Betriebskosten zahlen zu können. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin hervor.

(LG Berlin, Beschluss vom 29.10.2018 - 65 T 106/18)

Permanente Videoüberwachung eines WG-Flurs berechtigt zur fristlosen Kündigung eines Unter­miet­verhältnisses (11.06.2019)

Das Amtsgericht München hat entschieden, dass die permanente Videoüberwachung eines WG-Flures, der unter anderem auch den Zugang zum Badezimmereingang umfasst, zu einer fristlosen Kündigung eines Unter­miet­verhältnisses berechtigt.

(AG München, Urteil vom 28.05.2019 - 432 C 2881/19)

Parkplatz in der Nähe gilt als wohnwerterhöhend trotz Kostenpflicht (06.06.2019)

Das Merkmal "vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe" ist auch dann wohnwerterhöhend, wenn der Stellplatz kostenpflichtig ist. Er ist daher der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 14.01.2019 - 64 S 92/18)

Im Eigentum des Wohnungsmieters stehende Spüle und stehender Herd bleiben bei Ermittlung der ortsüblichen Miete außer Betracht (04.06.2019)

Wurden dem Wohnungsmieter das Eigentum an Spüle und Herd übertragen, so bleiben diese Ein­richtungs­gegen­stände bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete außer Betracht. Ohne Bedeutung ist in diesem Zusammenhang, dass dem Mieter als Gegenleistung für die Eigentums­über­tragung ein Mietnachlass gewährt wurde. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Lichtenberg entschieden.

(AG Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 06.02.2019 - 15 C 270/18)

Unwirksame Übertragung der Schön­heits­reparatur­pflicht bei unrenoviert übergebenen Mieträumen gilt auch für gewerbliche Mietverhältnisse (29.05.2019)

In Wohn­raum­miet­verhältnis­sen gilt, dass eine Übertragung der Schön­heits­reparatur­pflicht auf den Mieter mittels AGB-Klausel wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist, wenn die Wohnung in einen unrenovierten Zustand übergeben wurde und der Mieter keine Kompensation erhalten hat. Dies gilt auch für gewerbliche Mietverhältnisse. Dies hat das Oberlandesgericht Dresden entschieden.

(OLG Dresden, Beschluss vom 06.03.2019 - 5 U 1613/18)

Bei Beschädigung eines Grund­stücks­bestand­teils besteht kein Anspruch auf Ersatz der Wieder­herstellungs­kosten (28.05.2019)

Wird ein Grund­stücks­bestand­teil vom Mieter beschädigt, so besteht kein Anspruch auf Ersatz der Wieder­herstellungs­kosten. Vielmehr ist der Schadens­ersatz­anspruch des Vermieters auf Ersatz der Wertminderung des Grundstücks gerichtet. Dies hat das Oberlandesgericht Zweibrücken entschieden.

(OLG Zweibrücken, Urteil vom 10.04.2019 - 1 U 101/17)

92-jährige Mieterin muss nach eigener Mängelrüge Erhaltungsmaßnahmen in ihrer Wohnung dulden (24.05.2019)

Das Amtsgericht München hat entschieden, dass eine 92-jährigen Mieterin, die zuvor Mängel in ihrer Wohnung gerügt hatte, den Vermieter zu Vorbereitung entsprechender Beseitigungs­arbeiten ihre Wohnung betreten lassen muss.

(AG München, Urteil vom 13.12.2018 - 418 C 18466/18)

Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung bei teilgewerblicher Nutzung einer Mietwohnung durch Sohn der Mieter (23.05.2019)

Nutzt der Sohn der Mieter die Wohnung zur Ausübung eines Gewerbes, so kann der Vermieter nach erfolgloser Abmahnung das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich kündigen. Denn in der Duldung zur teilgewerblichen Nutzung der Wohnung trotz mehrfacher Abmahnungen liegt eine gravierende Pflichtverletzung der Mieter. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 30.11.2017 - 67 S 270/17)

Eigen­bedarfs­kündigung: Bundesgerichtshof mahnt sorgfältige Sach­verhalts­aufklärung bei Härtefallklausel an (22.05.2019)

Der Bundesgerichtshof hat in zwei Entscheidungen seine Rechtsprechung zu der Frage präzisiert, wann ein Mieter nach einer ordentlichen Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen kann (§ 574 Abs. 1 und Abs. 2 BGB).

(BGH, Urteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17)

BGH: Möglichkeit eines Miet­aufhebungs­vertrags trotz bestehenden Unter­miet­verhältnis­ses (22.05.2019)

Die Miet­vertrags­parteien können grundsätzlich jederzeit einen Miet­aufhebungs­vertrag abschließen. Dies gilt auch dann, wenn ein Untermietverhältnis oder ein ähnliches Nutzungsverhältnis besteht. Der Miet­aufhebungs­vertrag ist in diesem Fall nicht sittenwidrig, wenn das Untermietverhältnis gekündigt werden kann. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Urteil vom 18.04.2018 - XII ZR 76/17)

Ausgezogener Ehegatte muss sich nach trennungsbedingter Auflösung der Ehewohnung an Mietkosten beteiligen (21.05.2019)

Zieht ein Ehegatte aufgrund der Trennung aus der Ehewohnung und verbleibt der andere Ehegatte bis Ablauf der Kündigungsfrist in der Wohnung, so muss sich der ausgezogene Ehegatte an der Miete beteiligen. Jedoch muss sich der in der Wohnung verbleibende Ehegatte eine fiktive Mietersparnis anrechnen lassen. Dies hat das Oberlandesgericht Köln entschieden.

(AG Aachen, Beschluss vom 12.07.2018 - 10 UF 16/18)

Wohnungsmieter muss gelegentlichen intensiven Kinderlärm aus Nachbarwohnung hinnehmen (16.05.2019)

Kommt es aus einer Nachbarwohnung gelegentlich zu intensivem Kinderlärm, so muss dies der Wohnungsmieter hinnehmen. Sozialadäquater Kinderlärm stellt keinen Mietmangel dar. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 08.01.2019 - 63 S 303/17)

Münchener Mietspiegel: Stadt München muss bestimmte Mietspiegel-Daten offenlegen (14.05.2019)

Die Landeshauptstadt München muss dem Haus- und Grundbesitzerverein München bestimmte Daten zugänglich machen, die der Erstellung des Mietspiegels 2017 zugrunde liegen. Dies hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof entschieden.

(Bayerischer VGH, Urteil vom 13.05.2019 - 4 B 18.1515)

Keine Pflicht des Wohnungsmieters zur Duldung des Einbaus von Rauchwarnmeldern bei bereits vorliegenden normgerechten Geräten (13.05.2019)

Ist eine Mietwohnung bereits mit normgerechten Rauchwarnmeldern ausgestattet, die jährlich durch eine Fachfirma gewartet werden, so besteht keine Pflicht zur Duldung des Einbaus vermieterseitiger Geräte. Ein Duldungsanspruch besteht für den Vermieter dann nicht. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg entschieden.

(AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 31.01.2019 - 210 C 272/18)

Einmaliges Versäumen eines Termins zum Einbau von Rauchmeldern berechtigt Vermieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses (13.05.2019)

Das einmalige Versäumen des angekündigten Termins zum Einbau von Rauchmeldern trotz entsprechender Verurteilung berechtigt hier noch nicht zur fristlosen Kündigung. Die entschied das Amtsgericht München und wies damit die Klage einer Vermieterin gegen eine Mieterin auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ab.

(AG München, Urteil vom 07.03.2019 - 432 C 21079/18)

Mietzahlungen an den Makler bewirken Erfüllung gegenüber Vermieter bei Herausgabeverlangen des Vermieters gegen Makler (08.05.2019)

Zahlt der Wohnungsmieter trotz entgegenstehender mietvertraglicher Vereinbarung Mietzins und Kaution an den Makler, so liegt darin eine Erfüllung gegenüber dem Vermieter, wenn der Vermieter den Makler zur Herausgabe des Erlangten auffordert. Ein Anspruch gegenüber dem Mieter besteht dann nicht. Dies hat das Landgericht Köln entschieden.

(LG Köln, Urteil vom 06.12.2018 - 1 S 297/17)

Berufungsgericht darf ortsübliche Vergleichsmiete trotz eines erstinstanzlich eingeholten abweichenden Sach­verständigen­gutachtens auf Mietspiegel begründen (06.05.2019)

Das Landgericht Berlin hatte in einem Verfahren zur Anwendbarkeit des Berliner Mietspiegels 2017 zu entscheiden und verwies darauf, dass das Landgericht als Berufungsgericht die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann auf Grundlage eines Mietspiegels bestimmen dürfe, wenn das erstinstanzliche Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Grundlage eines gerichtlichen Sach­verständigen­gutachtens ermittelt habe.

(LG Berlin, Urteil vom 11.04.2019 - 67 S 21/19)

Mieter muss Vermieter Zutritt zur Mietsache gewähren und Einbau von Rauchwarnmeldern dulden (03.05.2019)

Das Amtsgericht München hat entschieden, dass der Vermieter eine Wohnung zum Einbau von Rauchmeldern betreten darf und der Mieter die Montage von Rauchmeldern durch nach mindestens einwöchiger Vorankündigung in der Zeit von montags bis freitags zwischen 8 Uhr und 17 Uhr in allen als Schlaf-, Wohn- oder Kinderzimmer genutzten Räumen sowie den dorthin führenden Fluren zu dulden hat.

(AG München, Urteil vom 30.08.2018 - 432 C 6439/18)

Ein bis zwei lebende Heimchen pro Tag in Mietwohnung stellen keinen Mietmangel dar (25.04.2019)

Werden in einer Mietwohnung ein bis zwei lebende Heimchen pro Tag entdeckt, so stellt dies kein Mietmangel dar. Der Mieter kann daher nicht die Beseitigung des Heimchenbefalls verlangen. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Spandau entschieden.

(AG Berlin-Spandau, Urteil vom 04.12.2018 - 12 C 76/18)

Steigerung der Grünpflegekosten von 62 % gegenüber Vorjahr führt ohne Belegeinsicht nicht zur Unzulässigkeit der Umlage (23.04.2019)

Allein der Umstand, dass die Grünpflegekosten gegenüber dem Vorjahr um 62 % gestiegen sind, führt nicht dazu, dass der Vermieter die Kosten nicht umlegen darf. Vielmehr muss der Mieter zunächst die Belege einsehen, welche die Kostensteigerung erklären können. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Schöneberg entschieden.

(AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 24.01.2019 - 13 C 152/18)

Wechsel der Hauptmieter hat keine Auswirkung auf bestehenden Untermietvertrag (16.04.2019)

Der Wechsel der Hauptmieter hat keine Auswirkungen auf einen bestehenden Untermietvertrag. Daher kann der neue Hauptmieter nicht die vom Untermieter beanspruchte Fläche verlangen. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 03.12.2018 - 37 O 123/18)

Berliner Mietspiegel 2015 ist keine geeignete Schätzgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete (15.04.2019)

Der Berliner Mietspiegel 2015 beruht auf Daten, die nicht nach anerkannten Grundsätzen ausgewertet wurden. Das hat das Landgericht Berlin in einem konkreten Einzelfall entschieden. Es hat daher im Rahmen einer Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Grundlage eines Sachverständigen­gutachtens festgesetzt.

(LG Berlin, Urteil vom 26.03.2019 - 63 S 230/16)

Bei überwiegender Nutzung einer Wohnung zur Weitervermietung an Feriengäste liegt kein Wohn­raum­miet­verhältnis vor (11.04.2019)

Wird eine Mietwohnung überwiegend zur Weitervermietung an Feriengäste genutzt, so liegt kein Wohn­raum­miet­verhältnis vor. Der Vermieter kann daher das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen kündigen. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 06.06.2018 - 65 S 255/17)

Kein Anspruch auf Wohnungs­berechtigungs­schein für 3-Raum-Wohnung bei Aufenthalt der Kinder nur am Wochenende (08.04.2019)

Leben Eltern getrennt und üben gemeinsam das Sorgerecht über ihre Kinder aus, können die Kinder in der Regel nur Angehörige des Haushalts eines der beiden Elternteile sein. Ein Vater, dessen Kinder nur am Wochenende bei ihm Wohnen hat daher keinen Anspruch auf einen Wohnungs­berechtigungs­schein für eine 3-Raum-Wohnung. Dies geht aus einer Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin hervor.

(VG Berlin, Urteil vom 01.02.2019 - VG 8 K 332.17)

BGH: Übertragung von Mit­eigentums­anteilen an einer Wohnung führt nicht zu einem Vermieterwechsel (08.04.2019)

Gehört eine vermietete Wohnung zwei Eigentümern, so führt die Übertragung des Miteigentums des einen Eigentümers auf den anderen nicht dazu, dass der nunmehrige Alleigentümer alleiniger Vermieter der Wohnung wird. § 566 GB findet weder direkt noch analog Anwendung. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Beschluss vom 09.01.2019 - VIII ZB 26/17)

Eigen­bedarfs­kündigung setzt Nachweis von ernsthaftem Überlassungs- und Nutzungswillen voraus (29.03.2019)

Das Amtsgericht München hat entschieden, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs im Streitfall den Nachweis von ernsthaftem Überlassungs- und Nutzungswillen voraussetzt. Das Gericht wies damit die Klage gegen eine Mieterin auf Räumung der von ihr gemieteten Drei-Zimmer-Wohnung und Herausgabe an den auf Eigenbedarf klagenden Vermieter ab.

(AG München, Urteil vom 13.04.2018 - 433 C 16581/17)

Auf Eigen­bedarfs­kündigung gestützte Räumungsklage bei Wegfall des Nutzungswunschs vor Ablauf der Kündigungsfrist rechts­miss­bräuch­lich (28.03.2019)

Auch wenn zum Zeitpunkt der Erklärung einer Eigen­bedarfs­kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein berechtigter Nutzungswunsch vorlag, ist die Weiterverfolgung des Räumungsanspruchs gegen den Wohnungsmieter rechts­miss­bräuch­lich, wenn der Nutzungswunsch noch vor Ablauf der Kündigungsfrist wegfällt. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 29.01.2019 - 67 S 9/18)

Vergrößerung einer Wohnung stellt keine Mo­dernisierungs­maßnahme dar (27.03.2019)

Beabsichtigt ein Vermieter eine bestehende Wohnung zu vergrößern, so liegt darin keine Mo­dernisierungs­maßnahme im Sinne von § 555b Nr. 4 und 7 BGB. Der Wohnungsmieter ist damit nicht zur Duldung der Baumaßnahmen verpflichtet. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 20.12.2018 - 64 S 37/18)

Rechts­anwalts­kanzlei muss keine umfangreichen Umbaumaßnahmen während eines bestehenden Mietvertrags dulden (25.03.2019)

Mietet eine Rechts­anwalts­kanzlei Räumlichkeiten an, kann sie verlangen, dass der Vermieter keine lärm-, erschütterungs- und staubintensiven Umbau- und Modernisierungs­arbeiten im gesamten Haus zur Ermöglichung einer anderen Nutzung durchführt. Die Kanzlei ist auch nicht zur Duldung der Arbeiten außerhalb der üblichen Bürozeiten oder am Wochenende verpflichtet, da Rechtsanwälte gerichtsbekannt regelmäßig...

(OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 12.03.2019 - 2 U 3/19)

Kein Schadensersatz gegen das Land Hessen wegen unwirksamer Mietpreisbremse (25.03.2019)

Das Landgericht Frankfurt am Main hat entschieden, dass Mieterinnen und Mietern kein Schadensersatz gegen das Land Hessen zusteht, weil die sogenannte "Mietpreisbremse" unwirksam ist.

(LG Frankfurt am Main, Urteil vom 25.03.2019 - 2-04 O 207/18)

Beispiel: Die Nettomiete der Wohnung beträgt 500 Euro. Der Vermieter ist berechtigt, eine Mietkaution in Höhe von 1.500 (das Dreifache der Nettomiete) zu verlangen.

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