Fragen und Antworten
Fragen und Antworten zum Thema Mietkaution
Wie hoch darf eine Mietkaution maximal sein?
Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum darf die Mietkaution maximal das dreifache einer Monatsmiete betragen. Betriebskosten sind hierbei nicht zu berücksichtigen.
Was kann der Mieter tun, wenn er mehr als drei Nettomonatsmieten Kaution gezahlt hat?
Hat ein Mieter eine höhere Mietsicherheit als die gesetzliche zulässige geleistet, kann er den zu viel gezahlten Kautionsbetrag vom Vermieter zurückfordern. Das gilt auch dann, wenn sich der Mieter ursprünglich mit einer höheren Mietkaution einverstanden erklärt hat.
Wie hoch darf die Mietkaution bei Gewerbemietverhältnissen sein?
Bei Mietverhältnissen über Gewerberaum ist die Kaution nicht auf das dreifache einer Monatsmiete beschränkt. Hier kann die Mietkaution wesentlich höher liegen. In der Regel ist ein Mieter von Gewerberäumen auch nicht berechtigt, die Mietkaution in monatlichen Raten zu leisten. Es sei denn, dies wurde ausdrücklich zwischen Mieter und Vermieter so vereinbart.
Muss die Mietkaution auf einmal bezahlt werden?
Ist im Mietvertrag eine Mietkaution vereinbart worden, dann muss diese nicht auf einmal bezahlt werden. Vielmehr ist es so, dass die Mietsicherheit in drei gleichen Monatsleistungen erfolgen kann. Die erste Teilzahlung der Mietkaution ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Anderslautende Vereinbarungen im Mietvertrag zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.
Wie sollte die Mietkaution bezahlt werden?
Barzahlungen der Mietkaution sollten nur gegen eine entsprechende Quittung geleistet werden. Bei anderen Formen der Mietkautionszahlung ist immer ein schriftlicher Vermerk ratsam.
Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?
Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem übrigen Vermögen anzulegen. Zudem muss er den Geldbetrag bei einem Kreditinstitut anlegen, zu dem üblichen Zinssatz für Spareinlagen. Das gilt nicht bei einer Vermietung von Wohnraum in Jugend- und Studentenwohnheimen.
Wem stehen die Zinsen aus der Anlage der Mietkaution zu?
Die Zinsen gehören immer dem Mieter. Nach Beendigung des Mietverhältnisses bekommt er bei ordnungsgemäßer Rückgabe der Mietsache die Mietkaution inklusive der bis dahin angefallenen Zinsen zurück.
Verjährt der Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Mietkaution?
Ja. Fordert der Vermieter die Mietkaution nicht innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist ein, verliert es diesen Anspruch. Ein Nachfordern der Kaution ist dann nicht mehr möglich. In diesem Fall muss der Mieter keine Kautionszahlung mehr leisten.
Kann die Mietkaution “abgewohnt“ werden?
Das sogenannte „Abwohnen“ einer Mietwohnung ist nicht gestattet. Da die Mietkaution meist drei Monatsmieten beträgt, sind viele Mieter der Meinung, in den letzten drei Monaten ihrer Mietzeit keine Miete mehr bezahlen zu müssen. Sie wohnen quasi die Kaution ab. Da die Mietkaution aber als Sicherheitsleistung für den Vermieter gilt, muss auch in den letzten drei Monaten des Mietverhältnisses noch Miete gezahlt werden. Miete und Mietkaution sind also getrennt zu betrachten.
Muss der Vermieter nachweisen, wie und dass er die Mietkaution angelegt hat?
Ja, dazu ist der Vermieter verpflichtet. Auf Verlangen muss er dem Mieter nachweisen, wie die Kaution angelegt wurde. Kommt er dem Verlangen des Mieters nach Zahlung der ersten Teilzahlung nicht nach, ist der Mieter berechtigt, die anderen beiden Teilzahlungen solange einzustellen, bis der Vermieter mitgeteilt hat, wo er die Mietkaution angelegt hat. Hat der Vermieter der Aufforderung Folge geleistet, müssen die anderen Teilbeträge vom Mieter geleistet werden.
Was kann ein Mieter tun, der seinem Vermieter in puncto Kaution nicht vertraut?
Wenn ein Mieter Sorge hat, dass sein Vermieter mit dem Geld aus der Mietkaution „verschwinden“ könnte, dann sollte er mit seinem Vermieter absprechen, dass er zum Beispiel die Mietkaution auf einem Sparbuch deponiert. Das Sparbuch wird auf den Namen des Mieters ausgestellt und dann an den Vermieter verpfändet.
Was passiert mit der Kaution bei einem Vermieterwechsel?
Bei Eigentumsänderungen tritt der neue Vermieter an die Stelle des alten Vermieters. In der Regel ergeben sich daraus für den Mieter in Bezug auf die Mietkaution keinerlei Änderungen. Bei der Rückzahlung der Mietkaution wendet sich der Mieter dann an seinen neuen Vermieter.
Wann bekommt der Mieter die Mietkaution zurück?
Wenn das Mietverhältnis beendet ist und der Vermieter keine Forderungen mehr gegen den Mieter hat, steht der Rückzahlung der Mietkaution nichts mehr im Wege. Allerdings wird dem Vermieter vom Gesetzgeber eine angemessene Zeit zur Überlegung und Prüfung eingeräumt. Erst nach dieser Zeit muss der Vermieter dem Mieter die Kaution zurückzahlen. Wie lange diese Frist dauern darf, wird von den Gerichten unterschiedlich bewertet.
Darf der Vermieter einen Teil der Mietkaution einbehalten?
Ja, das darf er. Allerdings nur dann, wenn berechtigte Forderungen bestehen. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht. In diesem Fall kann der Vermieter einen Teilbetrag von der Kaution in ungefährer Höhe der Betriebskosten zurückbehalten.
Gibt es eine Verjährungsfrist für die Rückzahlung der Mietkaution?
Auch hier gilt die allgemeine Verjährungsfrist von drei Jahren. Zahlt der Vermieter die Mietkaution nicht zurück und kümmert sich der Mieter auch nicht darum, dass er die Kaution zurückerhält, so erlischt sein Anspruch nach diesen drei Jahren.
Was kann ein Mieter tun, wenn der Vermieter die Mietkaution nicht zurückzahlt?
Zahlt der Vermieter trotz Aufforderung die Mietkaution nicht zurück, bleibt dem Mieter meist nichts anderes übrig, als einen Rechtsanwalt einzuschalten. Zuvor sollte er den Vermieter in einem Einschreiben mit Rückschein nochmals auffordern, die Mietkaution zurückzuzahlen. In dem Schreiben setzt der Mieter dem Vermieter eine Frist. Ist die Frist verstrichen, ohne dass die Rückzahlung der Kaution erfolgt ist, sollte sich der Mieter um anwaltlichen Beistand bemühen.
Spielt die Endabrechnung bei der Rückzahlung der Mietkaution eine Rolle?
Ja. Bevor nicht alle Forderungen, und dazu gehören auch die Betriebsausgaben, des Vermieters beglichen wurden, hat der Vermieter das Recht, die Mietkaution zurückzubehalten. Der Mieter sollte also nach Beendigung des Mietverhältnisses darauf drängen, dass eine Endabrechnung erstellt wird. Normalerweise ist es so, dass ein Mieter monatlich einen bestimmten Abschlag als Vorauszahlung an den Vermieter zahlt. Meist nach einem Jahr legt dann der Vermieter seinem Mieter eine Abrechnung vor, aus der der Mieter genau sehen kann, welche Kosten abgerechnet wurden. In einigen Fällen erhält der Mieter sein Geld zurück, in anderen Fällen bekommt der Vermieter noch Geld vom Mieter. Nach Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter keine Zwischenabrechnung vornehmen. Vielmehr darf er die Abrechnung in dem Monat erstellen, in dem er sie ansonsten auch gestellt hat. Sind allerdings mehr als 12 Monate vergangen, dann sollte der Mieter seinen Vermieter daran erinnern, dass noch ein Teil der Kaution zur Rückzahlung offensteht.
Sollte bei Beendigung des Mietverhältnisses ein Übergabeprotokoll erstellt werden?
Ja. Dies kann für die Rückzahlung der Mietkaution sehr hilfreich sein. Bereits bei Einzug in die Mietwohnung sollte der Mieter darauf bestehen, dass ein Übergabeprotokoll erstellt wird. In diesem wird genau der Zustand der Wohnung, aufgelistet nach den einzelnen Räumen, festgehalten. Anhand dieses Übergabeprotokolls kann dann bei Beendigung des Mietverhältnisses festgestellt werden, welche Mängel bereits vorhanden waren oder welche Mängel der Mieter zu verantworten hat. Das Übergabeprotokoll kann nicht vom Mieter alleine erstellt werden, da für die Gültigkeit des Übergabeprotokolls auch die Unterschrift des Vermieters benötigt wird.